Trong Quyết định 60/2017 (thay thế quyết định 33/2014) vừa được Phó chủ tịch UBND TP HCM ký ban hành, diện tích đất tối thiểu được tách thửa tại thành phố chia thành ba khu vực tại TP.HCM.
>> Tải Quyết định 60/2017 – Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa
- Khu Vực 1: Bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa là 36 m2 và chiều ngang tối thiểu 3m.
- Khu vực 2: Bao gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức tối thiểu là 50 m2 và chiều ngang tối thiểu là 4m
- Khu vực 3: Bao gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ diện tích tối thiểu là 80 m2, chiều ngang không dưới 5m
Quyết định 60 quy định đối với khu đất tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, UBND quận huyện phải rà soát các điều kiện để hướng dẫn chủ đất thực hiện phù hợp quy hoạch .Riêng đất sản xuất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại theo quyết định 60 phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 – đối với đất trồng cây hằng năm; đất nông nghiệp khác và 1.000 m2…
Việc bỏ Quyết định 33/2014 thay thế bằng Quyết định 60/2017 để tạo điều kiện cho người dân được quyền tách thửa, đảm bảo quyền lợi chính đáng về nhà đất mà mình sở hữu.Nguyên tắc chung là cho tách thửa nhưng phải kiểm soát chặt. Việc cấp phép xây dựng cho thửa đất sau khi tách bắt buộc phải dựa trên cơ sở quy hoạch được duyệt, đồng bộ và đảm bảo hạ tầng kỹ thuật.
Quyết định 33 được cho là còn nhiều kẽ hở nên bị nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng để mua đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng đất rồi tách thành từng thửa nhỏ để bán, dẫn đến phá vỡ quy hoạch.Điển hình các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn; các quận 9, Thủ Đức… đã hình thành những khu dân cư đông đúc nhưng thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp (nhà chật chội, không cống thoát nước, cây xanh…) .Nông dân của năm huyện ngoại thành sẽ được tách thửa để tổ chức sản xuất nông nghiệp hoặc chuyển nhượng lại cho người khác sản xuất.
Quyết định 60 vừa ban hành thay thế Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP có nhiều nội dung mới và sát thực tiễn, sẽ giải quyết được những bất cập liên quan đến tách thửa trong thời gian qua .
Những dự án đã có đường lệ sẽ được xem xét tách thửa
Các điểm mới mang tính tích cực hơn so với Quyết định 33 cũ :
Thứ nhất, quyết định 60 lần này chia thành ba khu vực và diện tích tối thiểu để tách thửa cũng được điều chỉnh lại cho phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị của TP . Trong điểm mới này có một chi tiết rất quan trọng là không phân ra diện tích đất ở có nhà hay không có nhà. Do đó, các cơ quan có thẩm quyền cũng không phải xác minh lại thời điểm hình thành căn nhà. Người dân cũng như cơ quan quản lý nhà nước sẽ không bị rối vì quy định này như trước đây đã từng.
Điểm mới thứ hai trong Quyết định 60 là người dân có đất ở trong quy hoạch hỗn hợp hoặc quy hoạch dân cư xây dựng mới cũng sẽ được giải quyết tách thửa nếu sau ba năm mà quận, huyện rà soát, điều chỉnh đưa ra khỏi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận, huyện. Đây là một điểm rất mới sẽ đảm bảo được quyền lợi cho người dân trong việc sử dụng đất.
Điểm mới Thứ ba trong Quyết định 60 là đối với những thửa đất sau khi phân chiết mà có hình thành đường giao thông thì TP cũng giao Sở QH-KT ban hành văn bản hướng dẫn điều kiện nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật của dự án để thực hiện trên toàn TP. Trước đây, khi thực hiện quyết định tách thửa cũ, mỗi địa phương có một quy chế riêng khiến cho việc thực hiện không đồng bộ, mỗi nơi làm một kiểu nên khi có vướng mắc thì cũng giải quyết không đồng bộ.
Điểm mới quan trọng nữa là Quyết định 60 quy định việc tách thửa cho cả đất nông nghiệp, đất ở cũng như các loại đất khác (trước đó, Quyết định 33 chỉ quy định tách thửa đối với đất ở). Ví dụ, đất nông nghiệp và đất trồng cây hằng năm có diện tích tối thiểu là 500 m2 và đất trồng cây lâu năm là 1.000 m2 thì được tách thửa. Quy định này sẽ giải quyết quyền lợi cho người dân có đất sản xuất nông nghiệp bấy lâu không được tách thửa.
Nhiều Chủ đầu tư dựa vào QD 33/2014 để xây nhà tạm tách thửa ở Hooc môn
Theo Quyết định 60 hiện TP đang tập trung điều chỉnh quy hoạch chung của TP. Theo đó, các quận, huyện sẽ rà soát, đánh giá lại toàn bộ quy hoạch dân cư xây dựng mới và quy hoạch đất hỗn hợp trên địa bàn mình quản lý để tiến hành điều chỉnh. Sau khi quy hoạch chung của toàn TP đã hoàn chỉnh và được phê duyệt. Nếu Quyết định 60 có “độ vênh” so với quy hoạch chung thì chúng tôi sẽ tiếp thu và điều chỉnh lại để đảm bảo quyền lợi cho dân.
Với việc ban hành Quyết định 60 bên cạnh người dân có đất ở đô thị thì những người sản xuất nông nghiệp của TP cũng sẽ rất vui mừng. Đặc biệt là nông dân của năm huyện ngoại thành, họ sẽ được tách thửa để tổ chức sản xuất nông nghiệp hoặc chuyển nhượng lại cho người khác sản xuất sau một thời gian dài pháp luật không cho phép.
Sau bốn năm thực hiện, Quyết định 33 đã bộc lộ nhiều bất cập và tiêu cực trong lĩnh vực quản lý đất đai mà điển hình là hàng loạt sai phạm tại Hóc Môn.
Những điều kiện của Quyết định 60 có thể khắc phục được những bất cập đó?
Điều kiện lớn nhất mà Quyết định 60 đưa ra là việc tách thửa có hình thành đường giao thông. TP đã giao cho cơ quan chức năng hướng dẫn và nghiệm thu hạ tầng. Những bất cập trước đây cũng chủ yếu là liên quan đến vấn đề đầu tư và nghiệm thu hạ tầng khi giải quyết cho tách thửa. Việc TP yêu cầu phải thành lập tổ công tác rồi có hẳn cả một hướng dẫn chung và thực hiện thống nhất trên toàn TP về các tiêu chí thực hiện hạ tầng thì tôi cho rằng sẽ khắc phục được những bất cập của quyết định trước đó.
